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天天速讀：樓市“裂變”|2022年房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向樓市調(diào)控步入寬松周期

2022-12-14 21:03:00 來源：英為財情

財聯(lián)社12月14日訊（記者李潔）對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2022年無疑是政策轉(zhuǎn)向的一年。

2022年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，包括商品房銷售規(guī)模大幅下降、房企頻現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等。為穩(wěn)定樓市，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策，前11月地方出臺優(yōu)化政策近千條，創(chuàng)歷史同期新高。

(資料圖片僅供參考)

從需求端來看，5年期LPR接連下調(diào)三次，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例等。從供給端來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式改善房企流動性，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心。

“雖然監(jiān)管部門接連釋放利好穩(wěn)定市場預(yù)期，短期政策傳導(dǎo)至市場端尚需時間，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。”中指院分析師指出。

在政策全面放松的環(huán)境下，2023年房地產(chǎn)市場將走向何方，引發(fā)各方熱議。

天風(fēng)證券分析師表示，2023年房地產(chǎn)政策會有兩個底線，分別為“保交樓”的民生底線，以及“不走老路”的風(fēng)險底線。在兩個底線的約束下，明年房地產(chǎn)政策的重心，會落在供給端的存量項目建設(shè)以及保障優(yōu)質(zhì)主體之上，而對需求端的刺激更多會是溫和、精準(zhǔn)的因城施策，房地產(chǎn)銷售有望企穩(wěn)，但難見反彈。

多維度“維穩(wěn)”樓市

2022年年初，三四線城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認(rèn)貸不認(rèn)房”第一槍，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍，隨后多個三四線城市開始調(diào)整房地產(chǎn)政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。不過，上述舉措對于提振樓市需求力度相對偏弱，刺激效應(yīng)不強(qiáng)。

4月29日，政治局會議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

受此影響，地方樓市政策松綁頻率明顯加快、力度明顯加大，政策進(jìn)入實質(zhì)性寬松期，熱點二線城市也加入樓市松綁行列。

在政策持續(xù)助力下，5、6月市場加速修復(fù)，5月全國商品房銷售單月環(huán)比止跌，6月呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢，但7月受“停貸”事件及季節(jié)因素等影響，市場信心受挫，商品房銷售再度轉(zhuǎn)冷。

由于部分項目停工停貸打擊市場信心，2022年三季度多地繼續(xù)出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。

雖然各地穩(wěn)樓市政策頻出，但對樓市銷售促進(jìn)作用有限，三季度商品房銷售處于近幾年較低水平。

隨后在國慶前夕，人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局四部門，針對房地產(chǎn)需求端祭出全國性政策組合拳，這是時隔6年半中央層面首次出臺穩(wěn)樓市一攬子措施，向市場釋放出明確信號。

其中，央行和銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，共涉及23個大中城市及眾多低能級城市；財政部通知減免換購住房個人所得稅；央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。

此外，從年初以來，需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。

進(jìn)入11月，房地產(chǎn)政策由需求端轉(zhuǎn)向供給端，金融部門針對地產(chǎn)金融端打出一套政策組合拳。

央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，支持民企融資“第二支箭”、“金融16條”、預(yù)售資金監(jiān)管新政、支持房企股權(quán)融資等陸續(xù)出臺，幫助優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能，供給端支持政策框架基本形成。

多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)政策已從保需求、保項目進(jìn)入保主體階段，而目前保主體成為政策發(fā)力點，樓市銷售有望緩慢筑底，房企或?qū)⒊尸F(xiàn)出清與修復(fù)并存的局面。

明年政策仍有優(yōu)化空間

據(jù)中指院統(tǒng)計，截至目前，2022年已有超300省市出臺政策近千條，達(dá)到近年峰值。各地政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面，多地房貸利率已降至歷史低點。

無論是金融端亦或需求端的政策放松，根本目的是為了提升市場信心。然而，進(jìn)入12月，政策效應(yīng)尚未明顯顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場仍在筑底。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，重點城市商品住宅供求面積均為2015年來同期最低水平，房企推盤積極性不足。

2023年房地產(chǎn)市場能否筑底回穩(wěn)，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

“考慮到2022年銷售成交面積和銷售金額大幅下滑，我們認(rèn)為2023年一季度銷售面積預(yù)計會筑底企穩(wěn)，考慮到2022年土地成交面積的大幅下滑，二手房對新房市場亦有部分?jǐn)D壓作用，預(yù)計2023上半年銷售面積將會維持較低的增速。”浙商證券分析師楊凡指出。

其進(jìn)一步表示，在全國市場分化的情況下，核心一二線城市預(yù)計會率先回暖，有望帶動2023年下半年全國銷售市場回暖。

在政策方面，有專家表示，目前房企金融端政策已處于較為寬松的階段，對房企修復(fù)信貸債券市場信用有積極的作用，但需求側(cè)信心很難僅通過房企金融端政策的寬松而有所恢復(fù)，更需要需求側(cè)打出政策配合。

“預(yù)計2023年供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間，政策力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，如限購、認(rèn)房又認(rèn)貸等方面繼續(xù)調(diào)整。”中指院分析師表示。

“目前二線城市中仍有廈門、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成，蘇州、寧波等城市不低于六成，合肥、南昌、海口、福州等城市不低于五成，這些城市二套房首付比例仍有下調(diào)空間。”東北證券分析師指出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策密集落地給樓市吃下一顆定心丸。地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)復(fù)蘇的必要因素，后續(xù)行業(yè)景氣度將呈現(xiàn)緩慢上升趨勢，如市場信心仍然不足，政策仍有繼續(xù)調(diào)整的可能。