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環球百事通！成立7個月的福建雄旺摘下北京最火地塊！專家：警惕馬甲“買地打新”

2023-06-02 12:37:29 來源：中國房地產報

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6月1日，北京出讓順義、亦莊、石景山4宗地塊，其中順義新城2地塊異?；鸨謩e有45家、36家房企報名，線上競拍時就已觸及地價上限?，F場搖號后，最終由福建雄旺和中能建獲得，亦莊臺湖地塊由招商蛇口斬獲，中海競得石景山衙門口地塊。

(相關資料圖)

“土地市場表現為‘火熱’，實質是有更多房企進京參與，導致更多房企進京參與一方面是土地質量較高，另一方面是競拍規則導致利潤預期可控。”有分析人士對記者透露，本次土地出讓規則中明確要求，如競得土地后轉讓股權必須在參與競地的企業中選擇合作對象，這讓更多外地房企愿意進京“試試運氣”。

相比土地市場的超高熱度，北京樓市表現則稍顯平淡。機構數據顯示，北京5月網簽12982套，成交面積118.44萬平方米，無論成交數量還是成交面積，均不及三四月份樓市表現。價格下調、市場退燒，為何樓市與土地冰火兩重天？

上述分析人士表示，土地市場火熱是土地素質和出讓規則共同決定的。而新房二手的轉冷是疫情影響消退后“階段性需求集中釋放”成交量沖高后的回落，本質上在就業和經濟基本面尚不穩定的時候，居民端的大額消費支出信心不足導致的。

當前北京樓市并不熱，但北京掛牌出讓的土地限價，給了企業巨大的利潤空間，特別是上限后搖號，催生出一些馬甲房企進入北京成為“打新投機者”。“政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩房價，卻被‘打新族’鉆了空子。”

外地房企積極涌入北京

多家房企爭搶一宗地塊，正成為北京拍地的新常態。據中房報京津冀統計，本次北京出讓的3宗觸頂地塊報名房企91家（不排重），平均每宗地塊30家房企競拍。

其中以順義新城兩地塊熱度最高，19-69及6001地塊分別有45家、36家報名參與，創下北京土地市場報名房企數量紀錄。

以順義新城19-69為例，該地塊除了中海、保利、華潤、首開、金茂、龍湖等北京土地市場常客報名競拍外，還吸引了東方雨虹、武安明芳、恩祥、廈門巖垚盛、山西保景順、山西金匯海、福建雄旺、南通海門海泰、蕪湖市康潤房地產、南通江海港、同泰日方、如皋市潤皋、上海遠篤、成都鴻哲、山西星河、陽明尚興、揚州華鵬、江蘇師山等20余家上下游企業和外地新面孔房企。

在眾多房企積極參與下，順義新城兩地塊在線上報價環節就雙雙觸發上限，開拍后直接競現房面積。其中19-69地塊搖號確定最高報價者為山西星河，直接進入競現房銷售面積環節，在此環節不到1分鐘便觸及現房銷售面積上限，45家全部遞交搖號申請，10分鐘后福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬平方米現房銷售面積（交高標）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城6001地塊同樣迅速，不到1分鐘就到現房銷售面積上限，隨后中能建幸運搖中，以17.3075億元和1.3萬平方米現房銷售面積（交高標）競得該宗地，溢價率15%，樓面價2.91萬元/平方米。

順義新城兩地塊位于六環內，地理區位并不算十分優越，為何會引來四十余家房企熱搶？諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，順義新城兩宗地塊坐享豐富的配套資源，同時具備低容積率和較高的盈利空間，起始樓面價和銷售指導價之間價差超3萬元/平方米，利潤空間足，這也是吸引四十多家房企競拍的重要原因。

具體到兩地塊，合碩機構首席分析師郭毅表示，19-69地塊臨近中海湖光玖里，該項目流速不錯，給房企很好的市場信心；6001地塊臨近京密路，距離15號線后沙峪站1公里，綜合來看兩地塊位置條件相對優越，且周邊有山姆會員店、中糧祥云小鎮等大型商業，生活配套較為豐富。

在郭毅看來，兩地塊體量較小、競拍總價低是房企積極參與的另一因素。掛牌資料顯示，19-69地塊建筑規模5.68萬平方米，6001地塊建筑規模6.14萬平方米，起拍總價分別為14.4億元和15.05億元?！笆畮變|的土地價，無論是大企業還是小企業，都有能力去競爭一下，因而參與競拍的企業會更多一些?！?/p>

“除土地素質外，很多房企爭相布局北京市場，是出于對北京房地產市場的長期看好，在市場回溫態勢尚不明朗的情況下，房企競相布局熱點一二線城市也是規避風險的重要選擇。”陳霄補充道。

臨近年中節點，房企補倉土地儲備也是土地市場火熱的原因之一。郭毅表示，伴隨房企周期化發展，需要有相對充足的土地資源儲備來完成項目滾動開發。如果沒有新地塊及時補充，企業開發效率會大打折扣。

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土地市場“打新”熱

數據顯示，截至今年5月底，北京市完成出讓的住宅用地14宗、規劃建筑面積130萬平方米、成交金額約347億元，與過往5年同期相比，處于歷史低點。與之相比，北京土地市場熱度卻達到新高，14宗競拍地塊平均8.3個企業搶1宗地，成為近5年以來房企參與熱情最高的年份。

陳霄認為，今年土地市場尤其是熱點城市的土地市場都表現不俗，一方面是房企戰略調整，在市場回暖受阻，形勢尚不明朗的情況下，很多房企都有計劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點城市拿地；另一方面，土地市場的熱度也與多城土地競拍規則調整優化有著一定關系。

當前北京供地規則調整，雙限制度產生限價紅利，催生出搖號制度。在地價端，有15%的溢價率限制；而房價端，有嚴苛的限價調控。兩相結合，在限價紅利板塊，能夠保障一定利潤空間的地塊，成為了最佳的投資標的。

此外，今年以來，北京、南京、蘇州、成都、天津、沈陽、青島、濟南等城市，均宣布調整供地總價，大幅降低拿地成本和門檻。限價搖號政策與較低的拿地門檻，保證了房企開發利潤，卻也在一定程度上催生了“二手地”市場。

在陳霄看來，土地限價搖號的競拍規則，實際上是政府想要讓渡利潤空間給房企，提升房企的拿地積極性，同時也是避免地價過高，維護地價和房價穩定。但是不得不說，這也確實會讓一些房企尤其是一些新進入房企通過馬甲借此機會“打新”。

限購與搖號，成為北京土地市場的核心邏輯，大批中小房企成為直接受益者。在此次報名競拍北京出讓的順義新城兩地塊中，就不乏這樣的中小企業。

比如競得順義新城19-69地塊的福建雄旺，該公司雖是一家以房地產業為主的企業，有房地產開發資質，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項目開發經驗。

對于一家無銷售團隊和開發經驗，成立不足1年、企業員工僅4人的公司而言，如何順利開發北京熱門地塊？有業內人士關注到，在競拍結束后，同屬一個省份的某房企在積極幫助福建雄旺辦理后續手續。