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二手房中介費到底怎么收？兩部委聯合出臺指導意見_全球今日報

2023-05-08 21:55:39 來源：第一財經

面對規模龐大、流動性待提升的二手房市場，官方祭出了一則重磅新規。

(資料圖片僅供參考)

5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。

《意見》明確，經紀服務由基本服務和延伸服務組成，鼓勵按成交價高服務費率低原則分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，嚴禁操縱經紀服務收費，不得混合標價和捆綁收費等。

我國房產交易中介費到底高不高？這個問題在業內一直有爭議。從絕對費率來看，美國、日本等國家的費率達到6%，中國大陸平均不到2%；但現實生活中，在一線城市買套房，動輒還要付出數十萬甚至幾十萬成本，這對購房者來說仍是一筆不小的支出。

目前來看，監管意在從房屋成交價入手，主張價格越高、服務費率越低，并引導買賣雙方共同承擔費用；同時加強中介行業的規范性，減少亂收費、不透明等交易亂象。業內認為，這對引導中介行業規范健康發展、鞏固今年以來的樓市回溫效果，都有重要意義。

合理降低、分檔定價、雙邊收費

房產交易的流程復雜繁瑣，涉及看房、貸款等各種環節，但二手房交易中介費如何定價，一直是房地產行業的爭議焦點。5月8日，兩部門聯合發文，提出中介收費新規則。

《意見》首先明確，經紀服務由基本服務和延伸服務組成。基本服務是房地產經紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。延伸服務指代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國房地產經紀機構和從業人員規模持續擴大，服務內容不斷拓展，但部分房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當事人負擔、侵害其合法權益。

“明確基本服務和延伸服務，這是重大變化，基本服務的經紀費用必須承擔，而額外服務，比如擔保、贖樓甚至為優先獲取房源、客源的推廣費等不是必然的。”李宇嘉稱。也有業內人士認為，延伸服務將是未來值得探索的新領域，利好中介行業探索服務“新菜單”。

明確房產經紀服務的含義后，新政從三個角度入手，重塑房產中介收費規則。

首先，鼓勵按成交價高、服務費率低原則分檔定價。房地產經紀服務收費根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等協商確定。經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，這對于高總價房屋產品有一定利好。此外，由于高房價，中國的中介費一直位于較高水平，而中介費由買家單獨支付，雙邊收費模式有利于降低購房成本，體現了對購房者權益的保護。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，新政明確，要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。這里最大的亮點在于要引導交易雙方承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。目前已有城市、公司在實行雙邊收費。

其次，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準，并向交易當事人出具收費清單。

再者，嚴禁操縱經紀服務收費。具有市場支配地位的房地產經紀機構，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺，不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準，不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。

王小嬙認為，國內二手房大約90%通過經紀公司成交，新房交易對經紀公司的依賴性也在提高，房地產經紀機構在房產交易中起著越來越重要的作用。以往出現過黑中介惡意提高房價，利用房源客源優勢收取過高費用、未明碼標價等問題，加大購房者購房壓力，規范管理對房地產市場正常運行起著舉足輕重的作用。在新政指引下，未來中介的發展模式也有待探索。

降低房屋流通中間成本

在房地產穩發展的重要階段，針對中介行業新規被祭出，具有極強的現實背景及意義。

李宇嘉認為，居民買房等大宗交易民生屬性較強，但交易成本高、交易周期長、具有非常強的專業性，居民往往訴諸于中介來完成。但很多中介利用信息不對稱，將非必要的收費夾帶在里面，比如過橋融資，按揭費、擔保費等等，造成居民額外的負擔，一些服務事項還未明碼標價。

“去年以來，國家多次提出促進房地產良性循環，滿足剛需和改善型需求。當居民對房價預期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環的最大障礙。”李宇嘉稱，進入存量時代，要盤活存量、帶動增量，就要降低制度性交易成本。

當下，購房者一旦要買房，不僅要面對大城市較高的房價，還有交易稅費、中介費等支出。在現實層面，房費、稅費是剛性固定支出，而中介費收取空間則存有爭議。不少中介機構認為，中國屬于中介費率較低的國家；另一邊，購房者認為中介的帶看代辦服務，不值那筆中介費。

空白研究院創始人楊現領曾表示，從事實層面看，不同國家的中介費率存在非常顯著的差異。美國、日本、中國臺灣的費率達到6%，屬于高費率國家或地區；阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，屬于中等費率國家；英國和澳大利亞2%、中國香港2%、中國大陸平均不到2%。

從實際情況來看，我國不同城市中介收費還有差異。一般而言，一二線城市中房屋交易中介收費標準大概在成交價的2%～3%。以鏈家為例，北京市場中介費包括居間代理費為總房款的2.2%+代辦服務費（名為交易保障服務費）為總房款的0.5%，全部由買家支付。

因一線城市房價較高，上述中介費已經是一筆不小的支出。此外，在更下沉的市場中，中介收費則更加不規范、內卷，有中介盲目降低費率拉客、也有中介隱形加價欺瞞消費者。

楊現領曾稱，南昌屬于費率折扣比較嚴重的市場，名義費率超過2.5%，幾大頭部品牌的平均實收費率只有1.2%，小中介實收費率水平更低。因加盟主導，經紀人和店東不在服務品質上展開競爭，只在費率上競爭，經紀人月均流失率超過13%，沒有一方獲益，這是最差的行業生態。

除了費率高低問題，在收取方式上，全世界多數國家中介費都是由賣方支付。我國只有極個別城市如菏澤等，中介費由賣方出，其余多數城市都是買方出，這極大地加重了消費者買房的“感受負擔”。

楊現領認為，之所以稱之為“感受負擔”，是因為中介費表面上由買方支付，但費用“隱含”在房價里，取決于市場熱度和雙方博弈。“綜合而言，中介行業只有一個正反饋的恒等式：合理的名義費率+更低的費率折扣+引導性的賣方付傭+經紀人準入門檻。”他表示。

李宇嘉也認為，除了嚴禁操縱經紀服務收費，還要明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下。經紀業務的專業性很強，如果沒有最低服務費用，很難吸引專業人員長期從事這一事業，最終導致劣幣驅逐良幣，經紀行業很難高質量發展。

也有業內人士稱，拋卻費率之爭，中介行業更重要的問題是“雙邊代理制”，當中介一手握著兩家，必然會損害交易中一方的利益。不少發達國家則主推單邊代理制，中介主要以一方利益為主，這樣會極大減少交易亂象。此前深圳首次引入了“單邊代理”，但該模式仍在探索中。

（文章來源：第一財經）

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