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我愛我家北京市場擴張“凍結”，店多人少服務待改進，戰略股東被深套后仍虧損減持

2023-04-22 05:46:13 來源：證券市場紅周刊

紅周刊丨惠凱

我愛我家在規模上已逐漸被鏈家甩開，重要陣地北京市場二手房成交占同比降幅較大。繼去年定增終止后，或因公司表現不佳，第二大股東五八有限公司在深套數年后于近期選擇減持。

我愛我家是A股主板惟一的房地產經紀公司，但在規模上逐漸被鏈家甩開，特別是在至關重要的北京市場，去年我愛我家的二手房成交占比也略有下滑。業績方面，公司2022年業績預期虧損2.4億元~3.3億元，是借殼上市五年以來業績表現最差的一年。

(相關資料圖)

我愛我家繼去年定增終止后，近期第二大股東五八有限公司在深套數年后選擇減持。雖然當下一線城市火熱的二手房市場有助于我愛我家業績的修復，但“房住不炒”政策引導渠道向剛需購房群體讓利的潛在影響仍需重視。

我愛我家北京門店、相寓擴張“冰凍”

去年經手二手房下滑三成多

我愛我家是A股主板市場惟一的房地產經紀類上市企業，近期借著二手房交易回暖的“東風”股價強勢反彈：4月3日股價漲停，三天后的4月7日股價再次漲停……盡管公司2022年將錄得上市以來首次虧損，但因去年四季度地產行業迎來多項政策利好，我愛我家也借勢反彈，去年11月至目前漲幅超50%。

北京地區一直是全國房地產市場特別是二手房市場的的“風向標”，也是我愛我家的重要陣地之一。近期，《紅周刊》獲取的一份某金融機構對我愛我家北京經紀公司的授信文件顯示，截至2022年底，我愛我家在北京門店數量為778家，較年初增加了11家，這一新增數據相較2021年，擴張速度顯著放緩。2021年，我愛我家在北京的門店數量增加約40家。

長租公寓和代管業務是不少房企競相追逐的一片藍海，我愛我家也發力其中。上述材料顯示，截至2022年底，我愛我家相寓在北京的房屋在管規模為9.8萬套，去年新增3000套，相比于2021年新增的6000套，擴張速度顯著下滑。

截至2022年9月底，我愛我家北京的在手二手房數量只有10.6萬套，但在半年后的今年3月底，其在手二手房數量達到11.19萬套，新增近6000套。掛牌二手房的快速增加，契合近期的其他公開報道。據《華夏時報》4月10日報道，“截至3月底，北京頭部平臺二手房的掛牌量超過11萬套，增長速度相對來說有些快。”盡管這篇報道未展示具體的二手房掛牌數量，但市場能否消化這一增量卻引發了業內人士的擔憂。

上述材料還顯示，我愛我家北京2020/2021/2022年的二手房交易量分別是2.13萬套、2.66萬套、1.77萬套，公司去年經手的二手房成交量相比前年數據下滑幅度超過三成。作為對比，據北京住建委數據，2020~2022年，北京二手房成交總量分別是16.5萬套、19.3萬套、14.24萬套。換言之，2021~2022年，我愛我家經手的二手房成交量在北京二手房市場的占比已經從13.8%下滑到12.4%。

《紅周刊》從一位我愛我家北京的前經紀人陳先生處獲悉，“我愛我家的門店數一直是700多家，每個門店業務員太少”，而且新人居多，所以交易量會少一些。陳先生目前就職于鏈家門店。

耐人尋味的是，今年2月的機構調研中，我愛我家表示：去年新加入我愛我家的“優質干部比例占核心干部的30%”，在北京市場，去年600多位超過5年行業經驗的經紀人加入我愛我家，“為后續發展奠定人才基礎”。

借殼上市5年來首虧：去年虧損超3億

人均負責房源多，維護有待提升

盡管我愛我家早早就重點布局北京市場，但近些年和鏈家的規模差距卻有拉大趨勢。公開信息顯示，截至2022年底，鏈家北京的門店數量超過1400家。從鏈家員工處獲奚，北京的二手房成交總量中，鏈家占比超過五成。

“鏈家門店多，每個門店員工也多，比如每個門店有15—20人左右，扣除做租賃業務的一兩個人，人均負責的房源數量少，人均可能5~8套，最多一般不超過10套。這樣一來，對每套房的維護精力和時間多，客戶體驗就好。”相比之下，我愛我家每個門店的員工較少，有的員工負責的房源多達20多套。而且，“鏈家的存量客戶資源最多，其中多數客戶都是有著買房體驗的老客戶。因此盡管鏈家傭金略貴，但成交效果更好。”

而且兩家企業人員規模的差異，也帶來了經營模式和考核方式的不同。公開信息顯示，貝殼全部經紀人近40萬人，鏈家員工數量也較多，而我愛我家員工5萬多人。因此考核指標方面，“鏈家很強調對客戶的跟進情況和‘丟單率’。客戶如果關系好的經紀人去了較遠的鏈家門店，也可以選擇在非本片區門店掛牌房子，不同門店的員工可以跨區服務。但換做我愛我家，就最好在覆蓋本片區的門店掛，因為其他片區的人員精力有限，但這樣容易丟單。”

綜合以上數據匡算，鏈家北京的門店平均二手房成交量，是我愛我家的兩倍以上。

據《紅周刊》了解，近期鏈家、我愛我家近期均力推打折活動，對于剛需或置換型客戶，我愛我家的傭金低至1.95%，鏈家低至2.35%。

業績方面，我愛我家2022年預期虧損。業績預告顯示，我愛我家2021年歸母凈利潤為1.7億元，去年預計虧損2.4億元~3.3億元之間。導致虧損的原因主要是疫情沖擊業務無法正常開展，以及可能要計提兩億元的資產和信用減值準備。這一業績表現是公司2017年借殼上市以來的最差年份。

人事層面，今年1月，我愛我家公告顯示，副總裁朱威宣告離職。朱在2013年后常年擔任北京我愛我家房地產經紀有限公司副總裁（北京我愛我家經紀是我愛我家在北京的業務主體）。4月，另一位副總裁何洋因“個人原因”也離職。與朱的履歷類似，何洋2008年以來長期擔任北京我愛我家經紀公司副總裁。

戰略協同效果不佳

二股東五八有限選擇減持

今年4月，我愛我家公告稱，第二大股東五八有限公司擬減持公司股份不超過6454萬股，比例不超過2.7%。

58集團是在2018年入股我愛我家的。彼時，貝殼+鏈家擴張正酣，導致很多大型地產經紀公司紛紛采取應對措施，而58和我愛我家也在此時組建了“中介聯盟”。58集團當時通過五八有限公司斥資10.7億元、成為了我愛我家第二大股東，受讓股份的價格是7.12元/股。在當時，此舉被解讀為兩家房產經紀巨頭攜手對抗鏈家的標志性舉動。

我愛我家總經理謝勇是看好此次合作的，曾寄希望于58集團和旗下的安居客在互聯網技術、流量分發方面給我愛我家帶來更多助力，然而近幾年，我愛我家股價震蕩下跌，最低價曾達到2.24元，目前的最新價為3.2元左右。對于58集團而言，不僅所持的我愛我家股權價值出現了“腰斬”，且分紅收益方面，2018~2022年，58獲得的我愛我家分紅僅約3000萬元。

58集團2020年從美股摘牌后，迄今還沒有明顯的重新上市進展。其也曾試圖拆分優質資產獨立上市，但重點培育的線上房產交易平臺安居客卻于2021年沖擊港股IPO失敗，雖然旗下的快狗打車（2246.HK）2022年成功登陸港股，發行價21.5港元，但其成長前景似乎并不被投資人認可，目前市價僅2.25港元。

對于近期58大規模減持我愛我家，研究機構、輿論多解讀為“中介聯盟”趨于瓦解。而除了和58“分手”，我愛我家的資本運作還面臨其他挫折，譬如其2021年啟動的用于數字化建設、直營城市的人店規模提升、加盟業務擴張等核心業務定增計劃，因“市場情況及資本市場環境的變化”于2022年7月終止，側面反映出我愛我家的加盟擴張戰略出現放緩。

可佐證的是，在定增終止前夕，我愛我家的合肥門店員工“拉橫幅討薪”一事引發關注，稱我愛我家“拒發工資、拒繳社保”。我愛我家回復媒體表示：糾紛源于公司因疫情及戰略調整、決定終止合肥加盟業務，個別加盟商對解約結算費用不滿而鬧事。除合肥，我愛我家當時還終止了長沙、煙臺等城市的加盟業務。

在與58集團合作的幾年，我愛我家的資產流動性、償債能力表現并不佳。iFinD顯示，流動比率方面，2020年初，我愛我家為1.22，到2022年三季末，下滑到0.81；速動比率，同期從0.82下滑到0.45。導致下滑的關鍵因素是公司一年內到期的非流動負債快速增加，從3.6億元膨脹到89.3億元。

引導中介讓利剛需群體

政策潛在影響需重視

一位資深的經紀行業人士表示，早年北京地產經紀行業有“三巨頭”的說法——鏈家、我愛我家、麥田，2018年后這一格局逐漸被顛覆，我愛我家、麥田被鏈家甩開，惟一沒上市的麥田業務份額下滑較嚴重。我愛我家2017年底抓住時機成功借殼上市，并推動加盟模式擴張門店、整體份額下滑不大，但承受壓力也不小，人事和門店管理的經驗不足還未得到完全改善。

展望2023年，受惠于樓市回暖、交易趨于頻繁，房產中介企業的業績頹勢有望扭轉。譬如今年一季度，北京二手住宅總成交量4.58萬套，同比增長23%，而我愛我家的市場份額超過鏈家的杭州市場，今年一季度二手房交易套數更是同比增幅約120%。

中原地產首席分析師張大偉此前向《紅周刊》表示，今年的樓市“小陽春”中，一線城市房價全面上漲的趨勢已出現，不過因為二套房政策未寬松等原因，熱度能否持續到二季度，還需要看是否會有更多利好政策支持。

前述資深經紀業人士也分析稱，2021年房地產調控一度非常緊張，且不同于以往，中介公司被納入調控重點，嚴查中介“經營貸”和“消費貸”業務、打擊中介公司炒作“學區房”等熱門概念，當時鏈家上海突然下架了約一半的房源。好在2022年下半年起，地產調控政策逐漸放松，這對經紀公司來說是個利好。

他同時還提醒，在現在的樂觀情緒下，一些對中介公司可能有重大影響的政策不確定性被投資人忽視了：“去年以來政策優化的導向仍然是‘房住不炒’，而以往一些存在爭議的規則，比如中介費由買家支付、部分中介公司的中介費占比較高，給購房者產生一定壓力。據了解，監管部門有意調整中介行業的一些不合理收費機制，引導渠道方向客戶讓利，以減輕購房者特別是剛需群體的賣方壓力。一旦正式推出，交易傭金可能有所下調，將會對中介行業產生不小的沖擊。”

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