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今日熱文：這一基金遭遇大量贖回：繼銀行業危機后美國進入新“雷區”？

2023-04-04 15:12:14 來源：英為財情

財聯社4月4日訊（編輯馬蘭）硅谷銀行倒閉產生的連鎖反應正在商業地產中擴散。

MSCI美國房地產投資信托指數在3月10日硅谷銀行倒閉后的兩周內下跌了8.3%，3月份累計下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個大型寫字樓的房地產投資信托基金，兩周內分別下跌了33%和18%。

房地產投資信托基金（REITs）是一種投資標的為不動產的封閉式共同基金，其擁有和經營房地產，通過不動產交易、租賃和增值獲利。

【資料圖】

在硅谷銀行引發的美國銀行業危機之中，已經有多家機構和知名投資人警告稱，商業地產貸款將是美國銀行業中下一個可能引爆的“雷”。

風險在非上市地產投資管理公司Cohen&Steers在REITs領域經驗豐富，公司房地產戰略和研究主管Rich Hill表示，他理解公眾對REIT的擔憂。REITs看起來是一種高杠桿工具：有大量的債務到期，且除了商業抵押貸款外沒有太多資金來源，這讓REITs現在正承擔著很大的壓力。

而房地產投資管理公司Center Square的首席執行官Todd Briddell認為，近期REITs市場的拋售是由恐慌情緒驅動的。但他指出，現在拋售REITs，就等于投資者把長期損失給鎖定了。

Cohen&Steers也補充稱，目前REITs的平均貸款價值比（貸款/不動產價值）約為33%，已低于2008年金融危機時的38%。而且REITs已經吸取教訓，現在的資產負債表相當保守，加上成熟的債務期限結構，REITs市場的健康程度比投資者想象的要好很多。

Hill和Briddell都認同一個觀點，投資REITs相比于投資非上市房地產產品來說，更加穩健。他們強調REITs的杠桿率大大低于非上市房地產市場。

Hill進一步解釋稱，他不太關注REITs的風險，但的確擔憂非上市房地產市場估值的走向。據Cohen&Steers預計，到2023年，美國非上市房地產估值將下降20-25%。

歐央行的呼吁相比于行業內機構，歐洲央行則簡單粗暴很多，其正在呼吁對商業地產基金進行改革，以避免投資者大量拋售所引發的流動性危機。

據其發布的報告稱，商業地產基金領域出現了明顯的脆弱跡象，包括整個市場流動性的下降和價格調整，這在很大程度上是由宏觀前景的不確定性和貨幣緊縮政策造成的。

去年第四季度，歐元區商業地產領域的交易數量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，歐元區優質寫字樓的價格下降了14%。

歐央行還引用了黑石房地產收入信托基金最近限制贖回的決定，來證明REITs市場的風險性。

近來，黑石的房地產收入信托基金頻頻遭遇撤資請求。1月時，大量投資者尋求套現，一個月內黑石受到約53億美元的贖回請求，黑石也因此限制了部分贖回請求。3月，銀行業危機出現后，黑石再次遭遇一連串的贖回請求，其不得不重啟贖回限制。

歐央行認為，引入更嚴格的管理規定，可以迫使房地產基金積極應對流動性需求激增的狀況，避免在流動性壓力下直接進行資產拋售。目前，歐央行正在考慮出臺措施，諸如降低投資者贖回的頻率，引入更長的最低持有期限等。

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