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世界今熱點(diǎn)：成都德商擬募8億“補(bǔ)血”，幕后“金主”就偏愛房地產(chǎn)

2022-10-20 15:53:12 來源：地產(chǎn)密探家

◎?來源?| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）??

◎ 編輯?| 密探財(cái)經(jīng)

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雖有優(yōu)質(zhì)民營房企再融資試點(diǎn)，但大家也看到了，試點(diǎn)畢竟是試點(diǎn)，即便是這些優(yōu)質(zhì)房企，又有中再增信“保駕護(hù)航”，試點(diǎn)規(guī)模也沒擴(kuò)大啊。

房企們都很急，等不起。被納入“示范房企”的碧桂園、遠(yuǎn)洋、旭輝等，近期都有賣資產(chǎn)動(dòng)作，更別說出險(xiǎn)房企如世茂、朗詩等。

對更多民營房企而說，考驗(yàn)他們“各顯神通”的時(shí)候到了。當(dāng)前，樓市不斷放松，又在等待復(fù)蘇回暖的重要關(guān)口，誰能找到錢，然后活下來，才有機(jī)會(huì)。

昨日起，一只名為“愛建共贏-德商發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”第1期信托理財(cái)產(chǎn)品在坊間火熱推銷之中，總計(jì)劃募資8億元，期限3年，預(yù)期收益率達(dá)到8.1%！

地產(chǎn)密探獲悉，該信托計(jì)劃的交易對手包括成都德文源通企業(yè)管理有限公司及子公司成都德睿置業(yè)，交易構(gòu)架為該信托資金認(rèn)繳“上海蓁栩”合伙基金優(yōu)先級LP，德商方面認(rèn)繳劣后級LP，雙方認(rèn)繳比例“1：1”。

“上海蓁栩”合伙基金的普通合伙人GP為上海愛建澤盈投資管理有限公司。按表述，該合伙基金通過向成都德文源通、成都德睿置業(yè)進(jìn)行股權(quán)及債權(quán)投資，最終實(shí)現(xiàn)間接向各項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)和債權(quán)投資。

從表述看，該合伙基金將絕對控股成都德文源通及全資子公司成都德睿置業(yè)。這兩家企業(yè)均成立于今年9月下旬，前者由成都德商新創(chuàng)置業(yè)控股99%，成都德福萬商管持股1%。

經(jīng)查，成都德商新創(chuàng)置業(yè)由成都德商源謀全資控股，背后是自然人股東鄒康、楊彬、鄒建等四人出資，其中鄒康持股近90%。成都德福萬商管由也鄒康絕對持股98%。

實(shí)際上，熟悉德商的成都地產(chǎn)圈人應(yīng)都知道，處事異常低調(diào)的鄒康就是成都德商集團(tuán)的幕后大老板。

目前，德商集團(tuán)房地產(chǎn)板塊核心平臺(tái)是成都德商置業(yè)，涉及參控股子公司多達(dá)35家，遍布成都、武漢、廣州、上海及海南等，成都德商源謀控股80%，鄒康持股20%。反觀成都德商文商旅實(shí)業(yè)集團(tuán)，則由鄒康直接控股51%，成都德商置業(yè)持股49%。

此次信托募資的德商系上述兩家子公司，從股權(quán)構(gòu)架看卻獨(dú)立于成都德商置業(yè)，或?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)隔離考慮吧。

地產(chǎn)密探還獲悉，10月14日，愛建信托聯(lián)合成都德福萬商業(yè)管理有限公司、上海愛建澤盈投資管理有限公司共設(shè)“上海蓁栩”合伙基金，資本金16.01億元。

這意味著什么？該合伙基金劣后級LP份額，由成都德福萬商管出資8億元，愛建信托受托的信托計(jì)劃認(rèn)繳優(yōu)先級LP份額8億元，上海愛建澤盈作為GP出資100萬元。

從風(fēng)控看，作為真正“金主”的愛建信托，自然不敢絲毫懈怠，該合伙基金由其封閉管理，重大事項(xiàng)需由GP審批通過方可實(shí)施，聘請愛建資管對成都德文源通、德睿置業(yè)及各項(xiàng)目公司全封閉駐場管理。

此外，該信托計(jì)劃投資具體項(xiàng)目前，需提交愛建審批通過，制定詳盡投資及管理方案后方可實(shí)施；愛建信托監(jiān)控各投資項(xiàng)目進(jìn)度，若項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)重滯后，觸發(fā)強(qiáng)制退出。

從此次信托材料介紹看，愛建信托與德商置業(yè)已開展合作項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)，可謂深度捆綁。據(jù)其表述，過往合作進(jìn)展較為順利，均符合預(yù)期。其還認(rèn)為，“德商經(jīng)營穩(wěn)健，強(qiáng)二線以上資產(chǎn)投資比重達(dá)85%，在成都已擁有較好的市場份額及產(chǎn)品溢價(jià)能力”。

據(jù)克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，今年前9個(gè)月，成都樓市銷售流量榜TOP10排名，德商置業(yè)位列第八，流量成交金額63.14億元，銷售面積排名第七，對應(yīng)成交面積43.54萬平方米。

今年前9個(gè)月，全國房企銷售TOP200排名，德商置業(yè)全口徑銷售額56.1億元，排名第142位，與去年同期相比，排名雖未變，但相比111億元，銷售額“腰斬”；權(quán)益銷售額25.4億元，排名第168位，相比去年同期51.2億元，也同樣遭腰斬。

德商銷售額的直線下挫，也間接影響到部分樓盤正常交付。日前，位于天府新區(qū)麓湖片區(qū)的“德商朗詩·麓湖熙華天璽”被曝出業(yè)主對其精裝品質(zhì)不滿、集體投訴風(fēng)波，一時(shí)在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。

今年2月起，“滬上裝修巨頭”全筑股份子公司成都全筑新軍住宅科技有限公司還跟“德商朗詩·麓湖熙華天璽”開發(fā)商一直在打官司。

除了精裝品質(zhì)問題之外，“德商朗詩·麓湖熙華天璽”原計(jì)劃6月底交房，但交房一再延期也屢屢被業(yè)主投訴。

10月8日，在某大型權(quán)威平臺(tái)上，依然有業(yè)主投訴，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T不久回應(yīng)說，該項(xiàng)目原計(jì)劃延期到9月30日交房，因開發(fā)商內(nèi)部原因等現(xiàn)已無法按原計(jì)劃交房，開發(fā)商后來又再次明確了延期交房時(shí)間。

“德商朗詩·麓湖熙華天璽”由成都德商榮達(dá)置業(yè)開發(fā)，出資人為成都朗鐸企管持股60%，成都德商置業(yè)持股40%，前者背后就是朗詩地產(chǎn)。目前，朗詩資金鏈已陷入美元債務(wù)違約及正在尋求展期博弈。

如此以來，德商面臨的壓力無疑會(huì)變大。

注意！10月8日，愛建信托、上海愛建澤盈投資管理有限公司徹底退出“上海蓁蓉”合伙基金，由南京德商置業(yè)、常州德商鴻景置業(yè)接盤。

可查到的是，目前德商中山項(xiàng)目涉及愛建信托4億元信托計(jì)劃，尚在執(zhí)行期，背后的合伙基金名叫“上海蓁璽”；德商成都項(xiàng)目涉及愛建信托3億元信托計(jì)劃也尚在執(zhí)行期，背后合伙基金名叫“上海蓁玥”。

熟悉資本圈的人都知道，愛建信托是房地產(chǎn)大戶。2022年上半年，愛建股份歸母凈利潤0.69億元，同比增長104.98%，其中全資子公司愛建信托貢獻(xiàn)凈利潤0.72億元，同比增幅371.8%。

注：愛建信托2021年報(bào)數(shù)據(jù)

年初以來，信托違約事件暴增，截至7月下旬，違約金額近750億元，其中房地產(chǎn)信托成信托“違約大戶”，占比約78%，相比去年全年違約占比明顯增加。雖如此，愛建信托等部分信托公司“偏向虎山行”，高風(fēng)險(xiǎn)也伴隨高收益。

說到這里，外界也不能不佩服德商的資本運(yùn)作能力，好在德商近些年擴(kuò)張并不快，做“新派豪宅”高端產(chǎn)品在成都大本營已打出了名氣，深耕較久，異地項(xiàng)目也不多，且處于強(qiáng)二線高能級城市，為其非標(biāo)融資提供了一個(gè)安全閥。

不過，這都有賴于強(qiáng)二線城市的樓市整體復(fù)蘇，各項(xiàng)目銷售額能跟得上，不然資本也會(huì)著急，甚至可能翻臉。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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