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一天近2000套房降價，有人降價20萬“只求一賣”，北京的二手房怎么還越賣越多？|觀天下

2023-05-25 10:02:40 來源：互聯(lián)網

（原標題：一天近2000套房降價，有人降價20萬“只求一賣”，北京的二手房怎么還越賣越多？）

(資料圖片)

5月24日，北京朝陽區(qū)潘家園弘善家園一套72平方米、兩室一廳的二手房源報價從410萬元下調到了390萬元，經紀人劉麗告訴《每日經濟新聞》記者：“價格可以再商量，再談個幾萬不成問題。”

業(yè)主降價

根據諸葛找房官網，僅5月24日當天，有1986套二手房源選擇降價，平均降價幅度在16.95萬元/套；漲價的房源僅150套，不過平均漲價幅度達到了20.14萬元。

近段時間，北京二手房掛牌量一路高升，買方的議價能力有所提高，但交易量沒有幾個月前那般火爆了。

北京一小區(qū)住宅樓每經記者王家飛攝

二手房越賣越多？

根據諸葛找房統(tǒng)計，2023年第21周(05月15日-05月21日)，北京存量房成交3581套，環(huán)比下降1%。從近10周成交走勢來看，周均成交套數(shù)為4190套，第21周低于平均水平14.5%。

從調價房源來看，第21周北京漲價房源1677套，較第20周下降16.9%；漲價房源占比回落2.86個百分點，諸葛找房認為：“業(yè)主信心小幅波動，購房者可擇需入市。”

據劉麗觀察：“近期北京二手房源在逐漸增加，我接觸到的很多業(yè)主都希望抓緊變現(xiàn)，所以價格上是可以商量的。”

根據貝殼官網，2022年11月北京二手房掛牌量超過了10萬套，當時有人直呼震驚，畢竟這是歷史新高。但如今，這個數(shù)據已經來到了119106套，諸如“北京二手房越賣越多”之聲也開始出現(xiàn)。

北京二手房掛牌量已經來到了119106套

“現(xiàn)在換房需求比較高，很多人想要換個更大的房子來改善，還有的孩子大了想換到學區(qū)，這些都是促使房主賣房的動力，畢竟大部分都要把手里的房子賣了才能湊夠錢買下一套。”

今年4月，北京二手住宅成交13928套，環(huán)比下降34.65%，同比下降1.2%。從月均成交水平來看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。但月均成交水平趕超去年，主要是依靠了3月份成交強勁的拉高。

諸葛找房認為：“不可否認的是，4月二手房市場交易回落確實展現(xiàn)出了當前購房需求的釋放有所減弱，短期內仍需要政策端的持續(xù)支持，如進一步優(yōu)化‘帶押過戶’業(yè)務等，以助力二手房市場交易維持穩(wěn)中有升態(tài)勢。”

3月31日，北京宣布啟動二手房交易“帶押過戶”，但從目前的情況看，政策效果還待觀察。

據北京日報此前報道，關于“帶押過戶”，除了經紀人熱情不高外，多數(shù)銀行的辦理流程尚不明晰。唐女士近期在豐臺區(qū)購入了一套二手房，由于賣家需要先解抵押再過戶，房屋買賣周期相對較長，她與賣方曾向中介提出加快交易速度的需求，但中介卻從未提及可以辦理“帶押過戶”。后來，當她了解到這一新政并向中介打聽時，中介表示：“不推薦，流程比較復雜。”

5月11日，豐臺區(qū)宋家莊區(qū)域某中介機構門店經紀人表示，他們還沒有遇到過“帶押過戶”的案例。

很多二手房業(yè)主傾向買新房

今年3月北京二手房成交的活躍還歷歷在目，單月成交規(guī)模時隔23個月再次突破20000套，創(chuàng)近6年同期成交新高。

諸葛數(shù)據研究中心監(jiān)測數(shù)據顯示，3月北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交同環(huán)比實現(xiàn)“二連升”。

2023年一季度，北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49.08%，較去年同期上升24.21%。

但此后行情突變。

劉麗認為，目前很多二手房業(yè)主傾向買新房：“很多業(yè)主愿意把自己手里的老破小換成新房，再說現(xiàn)在北京也能‘帶押過戶’了，換房也方便了。”

劉麗向記者列了幾個新房項目，分別在朝陽和亦莊：“這些新房都是精裝交付，價格也不高，現(xiàn)在不出手，將來可能價格又要漲上來了。”

劉麗認為，新房價格相對較低也是北京二手房掛牌量持續(xù)上漲的原因之一。

相比于二手房市場，北京的新房交易相對活躍。從月均成交水平來看，2023年前4月，北京新房平均成交5936套，較2022年同期上升18.54%，月均成交水平趕超去年。

諸葛找房認為：“北京新房市場延續(xù)上漲行情，既向市場傳遞了一定的積極信號，也反映出北京樓市具一定韌性，市場需求相對穩(wěn)健。展望后市，當前購房政策較為寬松，加之臨近6月房企年中業(yè)績沖刺節(jié)點，預計5月新房成交將以穩(wěn)為主，二季度新房整體成交規(guī)模有望邁上新臺階。”

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進入4月，北京新房的熱度還在持續(xù)走高。記者注意到，近期北京多個新房樓盤遭到瘋搶，而瘋搶的背后原因除了有新房在戶型、精裝等方面的優(yōu)勢，還在于部分新房價格與周邊二手房明顯“倒掛”，“買到即賺到”的誘惑下，使得北京樓市首次誕生了“打新”客群。

但與上海購新房需考量“積分”不同，北京的新房開發(fā)商沒有任何對剛需或者改善型需求真實性和迫切程度的考察，只要有購房資質即可，一些熱賣樓盤甚至要求全款或者短時間給出首付，在回款需求面前，手中現(xiàn)金“豪橫”的客戶最受開發(fā)商青睞。

業(yè)內多方向記者表示，為了防止有人“鉆空子”，可以考慮出臺合理政策，將“倒掛”賺錢的渠道給遏制掉；同時呼吁新房熱賣的情況下，樓盤項目采取更為公平合理的方法蓄客。

部分新房熱度爆棚

2023年開春，北京住宅市場升溫明顯，據北京住建委數(shù)據，3月份北京商品房住宅共成交29270套，其中新房成交7078套，二手房成交22192套，新房和二手房成交環(huán)比上漲均接近50%。

4月份，相比近期二手房市場的疲軟，北京新房市場表現(xiàn)得十分堅挺，火熱程度仍然有增無減。據樂居網統(tǒng)計，截至4月23日，4月北京新房累計網簽6411套，已經明顯高于3月同期。加上4月24—27日的成交數(shù)據，截至4月27日，北京新建商品住宅已經成交7371套，已經超過整個3月的成交數(shù)量。

從多個樓盤銷售人員、購房者處，《華夏時報》記者了解到，位于南四環(huán)豐臺區(qū)的建發(fā)璟院，指導價為8.5萬元/平米，3月5日開盤，目前較小的106平米的戶型房源已經幾乎沒有可選擇的樓層；位于北五環(huán)海淀區(qū)的棲海沄頌，指導價為8.2萬元/平米，3月18日開盤，其中100平米的較小戶型，當天售罄；位于東五環(huán)朝陽區(qū)的和光煦境，指導價8.5萬元/平米，4月20日就開始開盤選房，4月24日就有關注該樓盤的購房者向記者反映，已經“基本沒房了”；位于北五環(huán)外昌平區(qū)的越秀星樾，4月26日加推剩余400多套房源，現(xiàn)場1200多個家庭參與排卡，所推房源當晚售罄。

“現(xiàn)在好賣的項目都是悶聲發(fā)大財，和光煦境銷售人員也不介紹宣傳，開盤沒多久一問房源就沒了。”打算在朝陽、海淀置換房產的李軍告訴記者。而記者也注意到不僅僅是和光煦境，北京的多個新房項目，也“悄沒聲”地就售罄了。房產中介趙福（化名）告訴《華夏時報》記者，3月底中信城四期800多人排卡搶購500多套房源，開盤當天就賣完了。像中信城這種緊俏的樓盤，開發(fā)商也不和我們合作，一點也沒去做宣傳，他們自己也能很快就賣完了。

從北京待售的項目情況來看，未來部分地區(qū)新房的較高熱度還將持續(xù)。記者從越秀銷售人員處了解到，位于西五環(huán)石景山區(qū)的越秀天玥，預計將在5月底開盤，指導價為7.48萬元/平米，首次開盤房源300來套，目前正處于誠意登記排卡階段，在近1個月的時間里，已經登記了350多個意向客戶，預計開盤時還將通過搖號的方式選房；亦莊的豐禾嘉會的銷售人員，告訴記者該項目4月28日開始排卡，預計小戶型熱度較高，會出現(xiàn)搶購的。

某項目售樓處現(xiàn)場。董紅艷/攝

“目前整個北京在售的新樓盤將近100個，昌平南板塊、朝陽東壩、大興西紅門都是較火的板塊。”房產中介周啟（化名）向《華夏時報》記者表示，接下來不少樓盤都會出現(xiàn)“搶”的局面，例如，北五環(huán)外昌平朱辛莊上海大華拿的地估計五六月份能開盤，位置比越秀之前拿的地塊還好。不過，其實除了被搶購的樓盤，現(xiàn)在很多樓盤也很不錯，例如昌平區(qū)的建發(fā)文源府、大興區(qū)的華潤橡樹灣、石景山的中海長安譽，這些樓盤只是規(guī)模比較大，賣得相對慢一些。

不過，值得注意的是，北京新房市場也有兩極分化的跡象，部分地區(qū)仍為新房的“低氣壓”區(qū)。例如，記者注意到北京臺湖和馬駒橋的部分新房樓盤，在解除“雙限購”后，量價上“沖了一波”，之后便后勁不足，去化速度緩慢。其中，較為典型的就是2020年8月已經開盤，目前仍然在售的金悅郡。房產中介工作人員張華（化名）告訴記者，金悅郡這個樓盤為限競房，此前很多人對這個項目的期待過高了，與正常商品房相比品質不高，在第一期收房的時候還進行了維權，在六環(huán)外，距離地鐵非常遠，賣了好久了，放開“雙限購”也沒有賣完。

“倒掛打新”，購房門檻越來越高？

“同一區(qū)域新房的關注度一般要更高。”周啟解釋稱，新房環(huán)境好，居住舒適度高，戶型更加合理、密度較低、物業(yè)服務較好。而且隨著出生人口的下降，以后內城的學區(qū)房都比不上這種新房。最近幾年老房子實在是太難賣了，除了少數(shù)對口好學校的學區(qū)房，好多老小區(qū)的房子都不好出手。

記者注意到，部分新房樓盤火熱與房價的倒掛有很大的關系，刺激了樓市“打新”的盛行。據趙福介紹，中信城四期的開盤單價為16—17.5萬元/平米，相比已經交房的中信城一、二、三期二手房17—20萬元/平米的單價，有著1.5—4萬元的差價。中信城是二環(huán)里的絕版帶學區(qū)新房，這個價買到就是賺到。

“新房樓盤價格倒掛會刺激周邊的業(yè)主去搶購。”周啟認為，在房住不炒的政策之下，很少會有人去專門炒房，因為利潤空間不大，資金占用較多。不過，大多數(shù)人買房還是帶有一定的投資心理，“誰都不愿意自己的房子在買了之后出現(xiàn)降價，買房除了用來自住，也用來配置優(yōu)質資產抵御通貨膨脹”。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據項目組組長、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會秘書長鄒琳華在接受《華夏時報》記者采訪時表示，樓市“打新”在近些年較為多見，主要是因為政府對新房實行限售價，導致新房價格低于同地段品質二手房價格。記者注意到，近期有北京將“上調新房指導價”的傳言，對此，周啟認為，今年土拍的價格應該會提高，新房指導價也很有可能上調。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《華夏時報》記者，新房倒掛是很多大城市都存在的問題，近年來越發(fā)明顯。原本是想通過控制新房價格來穩(wěn)定房價，但是也讓新房與二手房形成了價格差，讓大家覺得有利可圖，進而誘發(fā)了新的炒房心理，并沒有完全把有居住需求的人納入到購房行列。

對于“倒掛打新”，嚴躍進認為，對于新房買賣可以考慮加以稅費方面的約束，例如，新房出賣的時候，可要求房價上漲的部分金額全部繳納給政府，把因為“倒掛”賺錢的渠道給遏制掉；或者在價格方面進行管控，拉小二手房和新房的價差；另外，“租購并舉”背景下，可適當增加租房在入學等方面的權益，吸引更多的人去租房居住。

記者注意到，較多的熱門樓盤對購房排卡設了排卡金和驗資的環(huán)節(jié)。例如，越秀天玥銷售人員透露，目前該項目正處于排卡階段，需要對4成首付的資金進行驗資，81平米戶型驗資240萬元左右、97—102平米戶型驗資290—300萬元左右、115平米戶型驗資340萬元左右、130平米戶型驗資400萬元左右，只有進行排卡驗資的客戶才能參與開盤；據樓盤銷售人員介紹，和光煦境在4月11日開始收取20萬元進行認籌，并要求驗資200萬元。

有購房者稱，現(xiàn)在越來越多的房子需要進行驗資了，購房門檻越來越高了，不帶錢去看房，簡直都顯得沒有誠意，沒有幾百萬元“零用錢”傍身都容易被其他搶房的人鄙視。

對此，合碩機構首席分析師郭毅告訴《華夏時報》記者，取得預售證之后排號驗資是開發(fā)商提前鎖定目標客戶的一種方式，是開發(fā)商的正常營銷手段。在不損害購房者利益的前提之下，應當允許開發(fā)商有相對的靈活的營銷工具和方式，以更好地激發(fā)市場的活躍性。

不過，記者了解到，過熱的情況其實也滋生出了一些問題。趙福告訴記者，正常情況下意向購買中信城四期的有近3000人。然而因為房子比較搶手，開發(fā)商就開始對購房者“挑剔”了，要求購房者首付必須達到8成以上才能參與開盤。這個條件把大約三分之二的人被篩掉了。

某價格倒掛新盤火爆的開盤現(xiàn)場。截圖自某中介朋友圈

比8成首付更加“厲害”的是有的樓盤要求全款。周啟告訴記者，現(xiàn)在每個項目的具體情況不完全一樣，要求標準也不一樣，有些項目是有錢都買不到。例如，上個月某項目開盤，排卡報名需要驗資1000萬元，報名時間預留了3天就開盤了，選到房的人要求開盤三天內購房全款交齊。

對于“提高首付比例”的做法，房產律師王玉臣告訴《華夏時報》記者，開發(fā)商不能自行提高購房首付比例，自行提高比例，其實侵害了購房人選擇付款方式的權利，這種行為既不公平合理也不合規(guī)。

記者注意到，針對部分樓盤熱銷的情況，2021年北京住建委發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》規(guī)定，如果項目登記意向客戶超過批準銷售房源的三倍，則應該采取公證搖號的方式優(yōu)先向符合本市限購政策本市無房家庭屬地居民家庭周邊單位職工家庭銷售，在三倍以內就先到先得。

但是目前階段，似乎沒有哪個正在“大賣”的開發(fā)商將該項《通知》的精神放在對客戶的首要考量地位。

二手房遇冷截斷“置換鏈條”

與“打新”熱相反的，是二手房市場的驟然變冷。根據北京住建委統(tǒng)計數(shù)據，截至4月26日，4月份北京二手房成交12101套，環(huán)比上月同期下降26.2%。而根據麥田房產數(shù)據監(jiān)測，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。鏈家網房源信息顯示，今年以來北京二手房掛牌量已經突破11萬套。

記者從購房群中看到，一些正在置換中的購房者對目前火熱的新房市場“望而興嘆”，原計劃賣掉手中的二手房置換改善，卻因進入4月以來，市場低溫，而難以出手。業(yè)主小林（化名）對記者說，“我的這套房子在小區(qū)戶型、位置都是最好的，也是次新房，在市場好的時候，我這個戶型掛出來一周基本就能賣掉，現(xiàn)在我都掛了近兩個月，看房人從多到少，自從周邊有價格比較低的新房入市后，我的房子基本沒有人看了，我降了兩次價，還是賣不動，再降下去，賣的錢就不夠我置換了，所以打算五一假期之后就下架了，也不置換了。”

另外一些摩拳擦掌準備購買新房的業(yè)主，也因二手房賣不出去，置換計劃被擱置在了半路。

對此，某不愿具名業(yè)內人士對記者分析道，“打新”是因為價格便宜，但卻讓市場成了“剃頭挑子一頭熱”，如果二手房成交不能繁榮起來，新房的火熱也難以持久，因為真正的購買力，還是來自于“置換大軍”，只有讓置換的“金字塔”全鏈條流動起來，市場才能真正恢復活力。而對于真正有需求的購房者來說，能夠讓其放心出手的一個重要前提就是“房子未來不會貶值”。否則，即便有真正的居住需求，很多人仍會選擇持幣觀望。

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