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多個熱點城市增加租賃房用地供應房租短期會降嗎？

2022-04-02 21:37:38 來源：第一財經

多個熱點城市增加租賃房用地供應，房租短期會降嗎？

今年以來，多個熱點城市加大租賃住房用地供應，房租高企、租房困難的問題有望得到緩解。

截至目前，全國部分地區公布了今年供地計劃。從供應總量來看，多個熱點一二線城市擬擴大住房供給規模，計劃供應住宅用地占總體供地規模的比例超過20%，其中，廣州、南京等地住宅用地占比在30%左右。

而住房供給結構的調整則延續了近兩年來的思路：土地供應繼續向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地成為大方向。

以北京為例，今年租賃住房用地和商品住宅用地規模(下限300公頃)持平，租賃住宅用地供應節奏明顯加快；而在東莞、珠海、中山、常州等多個不在集中供地之列的城市地區，今年也單列出租賃住房用地計劃，租賃用地的規模在整個住宅用地供應計劃中達到了10%，甚至超過20%。

多名受訪人士告訴第一財經，從長期來看，充分發揮市場機制作用，多主體、多渠道籌措保障性租賃住房，推動市場化租賃和保障性租賃協同發展，是緩解大城市住房供需矛盾，平抑租金水平的有效途徑；但從短期來看，由于新增租賃用地在短期內難以形成規模化供應，穩房價和控租金并舉的市場調控手段會更為見效。

土地供給向租賃住房傾斜

“經過統計，我們希望全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套。同時，我們還將加快推進長租房市場建設。”住建部相關負責人日前在新聞發布會上透露了今年全國租賃市場和保障房市場的發展規劃。

2022年是完成“十四五”租賃計劃的關鍵之年，40個城市計劃籌建租賃住宅套數較上年翻番。據克而瑞地產預測，今年集中供地的重點城市涉租宅地供應量將會有增無減。

截至目前，在已公布2022年租賃住房供地計劃的城市中，不乏有長三角、珠三角、京津冀等城市群的熱點城市。第一財經梳理發現，北京、南京、常州，廣州、珠海、中山、廈門等多個人口凈流入、GDP水平較高的城市，今年計劃供應租賃住房用地占住宅用地的比例均達到10%以上。

以廣東為例，根據《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》要求，在廣州、珠海、東莞、中山等發展保障性租賃住房的重點城市中，年度住宅用地供應計劃中單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。但根據今年廣州、珠海、東莞、中山四地發布的年度租賃住房用地計算，供應量分別達到92.89公頃、20.82公頃、20.1公頃和23.93公頃，占比分別約為12%、10.72%、10%、11.2%，均超額完成規劃目標。

其中，北京是目前年度租賃住房供地規模、比例均較大的地區。

根據北京市的2022年度建設用地供應計劃，今年的建設用地供應計劃按等比例原則，安排商品住宅用地(下限)與租賃住房用地各300公頃，并在一季度將計劃指標全部落實到具體地塊。

截至今年一季度，北京市租賃住房用地已實現供應71公頃，涉及朝陽、海淀、豐臺、大興、經開、順義、通州、懷柔、昌平等9區，完成全年任務的24%，較去年同期增加1倍。

北京市規劃和自然資源委員會明確，此次供地計劃，秉承“房住不炒”的定位，旨在加快發展租賃住房，推動建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。

如何推動“多主體供給”？北京市規劃和自然資源委相關負責人日前介紹稱，本次公布的項目中有近八成用地將用于建設保障性租賃住房，可有效緩解北京市住房租賃市場結構性供給不足。同時，對于解決輪候家庭需求的公租房用地，將根據實際需求應保盡保。

在保租房方面，集租房項目約115公頃，占比37%；利用存量閑置房屋及企業自有用地建設的項目約103公頃，占比34%；利用產業園區配套用地建設的項目約19公頃，占比6%；利用新增國有建設用地建設的項目約70公頃，占比23%。

不過，雖然保障性租賃住房已成為多地加快發展租賃住房的主要抓手，但各地土地供給的方式有所差異。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經，與北京等北方城市相比，廣州等南方城市新建保障性租賃住房用地的規模、體量會更加受限，“競配建”依然會是今年廣州等地新增租賃供應，尤其是保障性租賃供給的一種方式。

“競配建”即在商品住宅用地上配建租賃住房。近半年來，全國土地市場持續降溫。在今年開展的首批次集中供地中，北京、福州、合肥、青島、武漢、廈門、程度、重慶、長沙等城市，紛紛采取減少或取消含保障房、市場租賃住房地塊的占比、取消“配建租賃型人才住房”等方式，以降低房企拿地門檻。

不過，在《廣州市2022年建設用地供應計劃》中依然提到，今年要加大商品住宅用地公開出讓配建保障性租賃住房力度，繼續通過限地價競配建、競自持、公開出讓全自持用地以及利用集體建設用地、企事業單位存量土地、產業配套用地等方式，多渠道擴大保障性租賃住房供給。

李宇嘉表示，無論近期集中供地的城市“競配建”等土拍規有無改變，對短期租賃市場供應都不會造成太大影響。原因至少有二：其一，“競配建”比例相對有限，存量改造依然為保障性租賃住房發展的主要方式；其二，新建租賃住房入市有相對較長的時間，并且待市場穩定后，寬松性政策調整的通道或將再度收窄。

租金會降嗎？

根據住房大數據聯合實驗室、緯房研究院發布的重點一二線城市住房租金指數，去年四季度以來，核心一二線城市租金持續回落，今年1、2月份，租金再度回升，且北京、深圳等多地租金的環比漲幅有擴大趨勢。

自2020年末以來，多個重點城市已加大保障性租賃住房的籌建，且持續發展長租房市場。那么，為何市場租金水平仍難以平抑，且容易反彈呢？隨著更多城市單列租賃住房用地計劃，更大力度增加租賃用地供應，在未來幾年，熱點城市租金水平會有較大變化嗎？

李宇嘉認為，由于當前大城市主要租賃需求來自于新市民和青年人。而針對于這部分群體的保障性租賃住房尚未形成規模性供應。之前一段時間，各地主要開展對重點區域的摸底調查工作，新增土地尚未形成供應，社會資本參與存量改造的方式也處于摸索期。故此，供需矛盾尚未得到顯著改變。

“去年下半年以來，各大機構統計的租賃指數在下行，這在很大程度上是由于二手房價格下跌，或者說二手房供應量在大幅度增加。分散性的租賃房源供應比較多，這對于穩定租金的起到明顯效果。”李宇嘉稱。

貝殼研究院高級分析師黃卉對第一財經表示，相比于新增建設，存量盤活的房屋一般只需要3-6個月的改造周期就可以進行交易。這意味著，以存量盤活的方式籌集租賃房源，可以在較短的時間內增加保障性租賃房源供給，短期內對于租金的影響更為顯著。

“新建租賃房對租金水平的影響需要在1-2年后，且需要房企等社會資本提前布局，對于市場租金水平產生影響的周期較長。”黃卉稱。

但她同時認為，新增建設是一種非常重要的租賃住房供應方式，相比于存量盤活，其產品設計更貼合租客的需求。“很多大城市已經有新增建設的項目投入運營了，如上海、北京等。”

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