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物業(yè)服務(wù)賽道又有新變化

2021-11-14 09:03:42 來源：經(jīng)濟(jì)日報

近日，東原仁知城市運營服務(wù)、中梁百悅智佳、明宇商服、海悅生活、富力物業(yè)等5家物業(yè)公司赴港交所遞交IPO申請上市，但這些公司的招股書均顯示失效。

今年以來，部分房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，有些房地產(chǎn)集團(tuán)甚至分拆自家物業(yè)公司上市，維護(hù)經(jīng)營戰(zhàn)略防線。物業(yè)公司扎堆上市是其母公司資金流出現(xiàn)問題了嗎？招股書顯示失效意味著什么？物業(yè)服務(wù)賽道行業(yè)又有哪些新變化？

失效不等于IPO無望

今年7月份，融信服務(wù)和康橋悅生活2家物業(yè)公司在港交所上市。此后3個多月，行業(yè)內(nèi)并無新公司在港交所成功敲鐘。

目前，已有多家遞交上市文件的物業(yè)企業(yè)按下上市“暫停鍵”。比如，10月份，中梁百悅智佳服務(wù)、明宇商服、海悅生活的招股書顯示失效。從2020年財務(wù)數(shù)據(jù)看，3家物業(yè)公司實現(xiàn)收入分別是約7.05億元、1.05億元、6.76億元，凈利潤分別是8620萬元、3150萬元、9800萬元。雖然體量不一，但是經(jīng)營都較穩(wěn)健。

招股書失效是否意味著申請IPO無望？業(yè)內(nèi)專家表示，物業(yè)公司招股書失效與港股IPO的設(shè)置機(jī)制相關(guān)，和企業(yè)自身資質(zhì)關(guān)系不大，招股書失效并不等于申請IPO無望，擬發(fā)行人會根據(jù)資本市場行情自主選擇是否繼續(xù)遞交上市文件或放棄上市。今年上半年以來，赴港上市申請IPO企業(yè)驟增，一定程度上拉長了港交所審核期限。因此，無需過度解讀物業(yè)企業(yè)上市失效這一現(xiàn)象。

近年來，對于IPO申請，港交所非常看重企業(yè)的上市適應(yīng)性問題，即擬上市企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、可持續(xù)經(jīng)營和符合監(jiān)管要求等。細(xì)看這幾家招股書失效的企業(yè)，一些“老毛病”還沒有改掉，一個重要問題就是企業(yè)營收大頭取決于母公司開發(fā)項目，這也是大部分物業(yè)公司的“通病”。從可持續(xù)營收角度看，企業(yè)模式過分依賴單一客戶或控股股東，上市進(jìn)程必然受到掣肘。

上市受挫原因多元

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年有18家物業(yè)公司在港交所成功上市，且多數(shù)為一次性通關(guān)。今年以來有10家物業(yè)公司在港交所上市，市值均低于百億港元，且好幾家物業(yè)公司被曝出招股書失效，上市之路并不如去年順利。

此次招股書失效的還不乏二次遞交上市文件的企業(yè)，比如明宇商服就是“二戰(zhàn)”港股IPO。物業(yè)公司上市最早可以追溯到2014年，被譽(yù)為“內(nèi)地社區(qū)運營第一股”的彩生活I(lǐng)PO，但一直到2015年，中海物業(yè)獨立上市，房企巨頭才迎來分拆物業(yè)上市的高潮。

一般情況下，物業(yè)公司的母公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分拆物業(yè)公司上市，一方面能幫助母公司融入更多資金，有助于緩解房地產(chǎn)行業(yè)面臨的高負(fù)債情況；另一方面有利于提升自身物業(yè)板塊競爭力，給小區(qū)業(yè)主或者市政項目、其他物業(yè)合作項目提供更好服務(wù)。資本向來都是瞄準(zhǔn)標(biāo)的然后發(fā)力，在多方看漲的情況下，物業(yè)股估值一路走高，物企賽道后來者不斷涌入。

對于物業(yè)服務(wù)公司熱衷于上市的情況，城市運營專家朱曉紅表示，物業(yè)公司上市需要原始動力，也需要外部力量。物業(yè)公司上市最大的動因是想將小眾公司變?yōu)榇蟊姽荆纬梢?guī)模效應(yīng)。但上市也是一把雙刃劍，既有快速獲利的可能，又有閃崩的可能，沒有規(guī)范的企業(yè)行為和足夠好的經(jīng)營管理能力，盲目上市也可能“欲速則不達(dá)”。

其中，不乏市場行情的影響。去年，港股對資金的吸引力總體向好，物業(yè)股市盈率翻倍的“黑馬”頻現(xiàn)，企業(yè)申請港股IPO通關(guān)順利。但是，今年七八月份港股市場突然下跌，市場波動情緒比較明顯。這時，有的企業(yè)為保證投資人利益，紛紛主動選擇讓招股書失效，避開震蕩行情，重新審視發(fā)行窗口期。

此外，專家表示，我國資本市場韌性和基本盤更加穩(wěn)健，A股市場吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，不排除一些企業(yè)轉(zhuǎn)道重新申請回A股上市的可能。

總體而言，物業(yè)公司上市受挫受到多方因素影響。“今年下半年以來，房地產(chǎn)上游行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變動，影響了市場對物業(yè)公司的預(yù)期。”川財證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂表示，現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)企業(yè)分化加劇。母公司表現(xiàn)強(qiáng)勁、盈利狀況較穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)較好，而一些中小物業(yè)企業(yè)日子不好過。

業(yè)內(nèi)競爭日趨激烈

如果說上一波物業(yè)公司的熱度是被上市潮所催化的，那么這一波物業(yè)公司的熱度掀起的動力則源于并購。

作為資金密集型房企，有時候為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，寧愿割臂求生，分拆或者賣掉物業(yè)部分。

今年以來，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)兼并收購數(shù)量較2020年大幅增長。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月末，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)。

物業(yè)行業(yè)內(nèi)的競爭日趨白熱化，拼的就是母公司硬實力。接下來，這種收并購案還會較多。環(huán)業(yè)投資（IPG）中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，一方面，規(guī)模較大、業(yè)績較好的物管公司基本都已上市，剩下未上市的物管公司獨立上市難度較大；另一方面，房企母公司目前現(xiàn)金流和流動性壓力普遍較大，為了改善母公司現(xiàn)金流，也不得不出售旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊。

在這種局面下，對中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，被收并購也是市場的選擇。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，物業(yè)行業(yè)的估值在回歸調(diào)整，中小物業(yè)企業(yè)被其他大型物業(yè)公司收并購后，可以變相并入規(guī)模較大的準(zhǔn)上市物業(yè)公司里，享受其相應(yīng)的成長機(jī)會。如果房企本身發(fā)展較穩(wěn)定，物業(yè)也可以作為重要賽道，繼續(xù)發(fā)展。

朱曉紅表示，對萬科、龍湖、綠城這些擁有物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)來說，無論是獨立上市還是沒上市，都有一定的品牌影響力和市場基礎(chǔ)。但要成為一個好的物業(yè)公司，還要一如既往做好生活服務(wù)運營管理，業(yè)主滿意、市場認(rèn)同才是根本所在。物業(yè)管理服務(wù)早已超越傳統(tǒng)內(nèi)涵，只有不斷創(chuàng)新、完善、提升服務(wù)水平才是其存活與發(fā)展之道。（經(jīng)濟(jì)日報記者王寶會）

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